Home » Aan de slag met Nieuws in de Klas » Online Themadossiers » Het woonprobleem

Het woonprobleem

Het gevolg van structureel falend beleid

07 oktober 2021

*** (De verklaring voor de sterretjes vind je hier.)

Een dak boven je hoofd hebben, liefst een dat niet lekt, is niet zo maar luxe. Wonen is een grondrecht. Meer nog, een betaalbare, waardige woning hebben, is een grondrecht. En toch kan niet iedereen erover beschikken. Dat heeft tal van oorzaken, zoals vastgoedspelers die woningen opkopen en ze peperduur verhuren of verkopen, maar het blijkt toch voornamelijk te komen door een gebrek aan degelijk beleid. En het zijn de meest kwetsbare mensen, jongeren, kansarmen die daar het meest onder te lijden hebben.

Omdat wij graag weten wat jullie denken over de themadossiers, zodat we waar nodig kunnen aanpassen en verbeteren, vragen we jullie om dit beoordelingsformulier in te vullen. Alvast hartelijk dank!

Vrije markt en bewuste politieke strategie

“De bescherming van het eigendomsrecht is artikel 5 van de Belgische grondwet. En het recht op wonen is artikel 23 in de grondwet. Dit zegt al veel”, zegt Sarah De Laet, geograaf voor Inter-Environnement Bruxelles aan Keltoum Belorf op DeWereldMorgen. En dat is een bewuste politieke strategie. De beruchte baksteen in de maag van de Belg, is een constructie. En intussen zorgt de vrije markt voor almaar stijgende prijzen waardoor zelfs de middenklasse niet zo maar nog een huis kan kopen. Of huren.

Cartoon: Jérémy Van Houtten / Action Logement Bruxelles

Verlaging registratierechten

Het is de Vlaamse overheid niet ontgaan dat woningprijzen de pan uit swingen, en dat jonge mensen nauwelijks nog een huis kunnen kopen. Daarom stelt Vlaams minister van begroting Matthias Diependaele (N-VA) voor om de registratierechten op de aankoop van een huis van 6 naar 3 procent te verlagen. Maar dat vindt socioloog en ruimtelijk planner Pascal De Decker (KU Leuven) niet meer dan gemorrel in de marge. Op Apache legt hij ook uit dat hij vermoedt dat deze fiscale maatregel finaal zal worden verrekend in de vraagprijs.

CC BY-NC-ND 2.0 Max Mayorov

Systeemfout

Pascal De Decker komt ook in dit (oudere, maar nog steeds relevante) artikel van MO* aan het woord, samen met Hugo Beersmans. En ook hier wijzen de heren op de scheve verhouding tussen eigendom, huren, en sociale woningen. Het afschaffen van de woonbonus, zoals hier gesuggereerd, is intussen een feit, maar de grote problemen zijn daarmee niet opgelost. Want met fiscaliteit voer je geen huisvestingsbeleid. Daarom starten ze de ‘woonzaak’, een juridische duw in de rug om het woonbeleid in de juiste richting te krijgen.

Vragen en discussiepunten

DeWereldMorgen: Wooncrisis: “Hoeveel jobs moeten onze kinderen en kleinkinderen combineren om huur of lening te betalen?”

Sarah De Laet zegt dat er bij ons geen woonbeleid zoals er een onderwijspolitiek is. Ze vindt dat een bewuste strategie. Waarom?

In het onderwijs is er publiek onderwijs dat gratis is en onderworpen is aan allerlei regels. Maar er is geen woonbeleid dat er op gericht is om iedereen aan een waardige woonst te helpen. We hebben een dominante privé-woningmarkt waar de meeste mensen zich in moeten begeven. Een heel zwakke sociale woningmarkt die enkel dient om aan de zwaksten van de zwaksten een plek te voorzien na jaren op de wachtlijst te staan, en die plek is vaak in heel slechte staat. Dit is een bewuste strategie.

Hoe verklaart De Laet de Belgische woonstrategie vanaf na WO II?

Ons land was één van de eerste landen op het continent dat een industriële revolutie doormaakte. Je kreeg een grote influx van arbeiders naar de steden. Eens in de steden heeft de kerk er minder greep op en daarnaast sluiten die mensen zich ook aan bij een vakbond. Men probeerde in België daarom zoveel mogelijk de arbeiders in hun dorpen te houden.
Zo zie je dat er nog altijd de gewoonte is dat de werkgever je transportkosten grotendeels betaalt. Treinlijnen werden doorgetrokken tot de verste dorpen met goedkope abonnementen waarvan de werkgever een groot deel betaalt.
En een ander speerpunt in het beleid is de nieuwe stedelingen helpen aan het gemakkelijk verwerven van een eigendom. Dat zorgt ervoor dat de arbeiders zich settelen waardoor de werkgevers zekerheid hebben op stabiele arbeidskrachten. En daarnaast zorgt een lening op lange termijn er ook voor dat men minder geneigd is om te gaan staken. Dit beleid werd bij ons in alle snelheid voortgezet, ook na de oorlog. Vandaar de uitdrukking: ‘De Belg is geboren met een baksteen in de maag’. Het is een bewust socio-politiek beleid.

Volgens Sarah De Laet zijn tussen 2005 en 2020 de prijzen op de Brusselse woningmarkt met 25 procent gestegen, vergeleken met de lonen. Welke gevolgen heeft dat?

Het is niet dat de kwaliteit van de huurwoningen plots verbeterd is, integendeel. Je betaalt als huurder meer voor hetzelfde en je houdt minder over om van te leven. Hoe lager je loon, hoe groter de impact.
Volgens cijfers uit 2012 (we wachten nog op nieuwe cijfers die dit jaar uitkomen) komt de helft van de huishoudens in Brussel uit de arbeidersklasse met een gemiddeld laag loon. Ongeveer veertig procent van de bevolking is eigenaar van een woonst. Het zou me niet verbazen dat het aantal ondertussen gedaald is. Zestig procent van de mensen die in Brussel wonen zijn dus huurders. En we hebben ongeveer zeven procent sociale woningen. Dit betekent dat de meerderheid van de Brusselse inwoners huurders zijn op de privé-markt waar de prijzen de laatste vijftien jaar de pan uit swingen. In sommige gemeenten zoals St Gilles, Vorst etc. zijn de prijzen zelfs verdubbeld in twintig jaar tijd.

Welke twee functies heeft een woning? En waarom staan die haaks op elkaar?

Het is een plek die je nodig hebt om een stabiel leven te kunnen hebben. Zonder een dak boven je hoofd, hou je het niet lang vol.
Een andere functie is de kapitalistische functie, namelijk de snel stijgende waarde van onroerende goederen die het een gegeerd investeringsproduct maken bij investeerders om hun portefeuille te diversifiëren. Deze twee functies staan haaks op elkaar.
Als we de markt vrijlaten, klinkt het, dan zal de vraag en het aanbod op de woonmarkt elkaar in evenwicht houden. Deze overtuiging beantwoordt helaas niet aan de realiteit als het gaat om essentiële goederen zoals woonst. En dat vertaalt zich niet alleen in de huurprijzen maar ook in de aankoopprijzen.
De ontwikkelaars bouwen buildings met dure appartementen die opnieuw gegeerde goederen worden voor investeerders. En eens daar geïnvesteerd wordt, stijgen ook de prijzen in de wijk rondom die nieuwbouwprojecten. Dus in plaats van een daling van huur- en koopprijzen, krijg je net het omgekeerde effect.

Wat stelt Sarah De Laet voor dat er moet gebeuren om het woonprobleem op te lossen?

De daling van alle huurprijzen met 30 tot 35 procent om de mensen waardig te laten leven. Deze eis voor een algemene daling van de huurprijzen kan toegepast worden naargelang het aantal eigendommen dat iemand bezit, waarbij investeerders hun huurprijzen forser moeten laten dalen dan bijvoorbeeld een kleine privé-eigenaar met een lening van 30 jaar die moet afbetaald worden.

Apache: Verlaging registratierechten niet meer dan ‘gemorrel in de marge’

Waarom vindt Pascal De Decker de verlaging van de registratierechten op de aankoop van een huis gemorrel in de marge?

“Op een woning van gemiddeld 300.000 euro betekent het een korting van ongeveer 9.000 euro”, zegt De Decker. “Dit gaat de beslissing van potentiële kopers niet zwaar beïnvloeden. Maar het is natuurlijk wel mooi meegenomen.” Volgens De Decker is het risico groot dat ook deze fiscale maatregel, net als de vorige, verrekend zal worden in de vraagprijs.
Bovendien zit in deze lineaire maatregel een mattheuseffect ingebakken, benadrukt De Decker. Iedereen betaalt 3% registratierechten op de aankoopprijs van de eerste woning, dus: hoe duurder de woning, hoe hoger de nominale korting. De extra korting op de registratierechten van ‘bescheiden’ woningen onder de 220.000 euro blijft dan wel bestaan, ze zal eveneens halveren, tot maximaal 2.800 euro – volgens De Decker een habbekrats.

Wat hebben we, volgens De Decker, nodig om tot een goed woningbeleid te komen?

Om echt iets te veranderen hebben we nood aan een gecoördineerde denkoefening. Daarbij moet je je niet enkel afvragen waarvoor je fiscale maatregelen wil gebruiken, maar ook waarvoor woningen dienen: om in te wonen of om in te beleggen?

MO*: Na de klimaatzaak, nu de woonzaak?

Wat is volgens De Decker een groot probleem op de huurmarkt?

De kwaliteit van woningen. We zitten structureel met een heel slechte woningvoorraad, een harde kern die maar niet opgeknapt raakt. Onderzoeken uit de jaren zestig toonden aan dat er in Vlaanderen 300.000 structureel slechte en ongezonde woningen waren. Dat cijfer staat in ons geheugen gegrift. Vandaag blijkt uit nieuw onderzoek dat we nog altijd boven de 300.000 uitkomen. Je kan bijna zeggen dat die slechte woningen de facto sociale huisvesting zijn, omdat de officiële sociale huisvesting natuurlijk veel te klein is.

Wat is het probleem met sociale woningen?

We hebben nu ongeveer 155.000 sociale woningen, waarvan er een pak leegstaan. Er staan 135.000 mensen op de wachtlijst, en daarbovenop zijn er nog eens meer dan 100.000 mensen die eigenlijk recht hebben op een sociale woning. We moeten daar dus écht in investeren. Maar dat zal jaren duren, daarom is het belangrijk om intussen ook de private huurmarkt te reguleren.

Hier vind je het opdrachtenblad als Word-document en als PDF-bestand.

Hier vind je meer informatie over Media.21

Het Rijk van de Vrijheid

#BackToTheClimate